In seguito a un'inchiesta di ProPublica dello scorso anno, un gruppo di senatori ha chiesto spiegazioni a una società di tecnologia immobiliare che aiuta i proprietari di immobili a stabilire gli affitti in tutto il paese.

L'indagine ha rivelato come alcuni dei maggiori proprietari immobiliari del paese condividano informazioni riservate con RealPage , un'azienda texana il cui software utilizza i dati per raccomandare i prezzi di affitto degli immobili disponibili. Gli esperti legali affermano che tale accordo potrebbe facilitare comportamenti di tipo cartello tra i proprietari, che potrebbero utilizzare il software per coordinare i prezzi.

RealPage ha ora risposto alle domande dei senatori democratici Elizabeth Warren , Bernie Sanders , Tina Smith ed Ed Markey . Le risposte dell'azienda, secondo i parlamentari, hanno rivelato nuovi dettagli "allarmanti".

In una lettera indirizzata al Dipartimento di Giustizia , i senatori hanno affermato che RealPage non ha fornito tutte le informazioni richieste lo scorso novembre, ma le risposte fornite dall'azienda sollevano preoccupazioni sul fatto che il suo software YieldStar possa contribuire all'inflazione degli affitti in alcuni dei principali mercati del paese.

"YieldStar si è diffuso soprattutto in alcune delle regioni maggiormente prese di mira dagli acquirenti aziendali e con i maggiori aumenti degli affitti", hanno scritto i senatori.

I legislatori hanno affermato che le informazioni disponibili al pubblico dimostrano che il software viene utilizzato per stabilire i prezzi di oltre 4 milioni di unità abitative, pari a circa l'8% di tutte le unità in affitto a livello nazionale. RealPage ha così tanti clienti da avere accesso ai "dati transazionali degli appartamenti provenienti dai registri degli affitti di oltre 13 milioni di unità", secondo il sito web dell'azienda.

"Considerata la quota di mercato di YieldStar, anche l'uso diffuso dei suoi dati proprietari, anonimizzati e aggregati, sugli affitti da parte dei maggiori proprietari immobiliari del paese potrebbe di fatto portare alla fissazione dei prezzi da parte di queste aziende, facendo aumentare i prezzi e danneggiando gli inquilini", si legge nella lettera dei senatori.

I senatori hanno scritto che "il Dipartimento di Giustizia dovrebbe intervenire per proteggere le famiglie americane ed esaminare attentamente gli algoritmi di determinazione degli affitti come YieldStar per stabilire se stiano avendo effetti anticoncorrenziali sui mercati immobiliari locali che hanno visto un aumento dell'attività degli investitori istituzionali".

In risposta alle domande di ProPublica sulla lettera dei legislatori, un portavoce di RealPage ha dichiarato che l'azienda "apprezza l'opportunità di collaborare con gli uffici dei senatori". Il portavoce ha aggiunto che l'azienda "è sempre disposta a confrontarsi con le parti interessate in materia di politiche abitative per garantire una comprensione informata e completa dei benefici che apportiamo all'ecosistema degli affitti".

Dopo la pubblicazione dell'articolo di ProPublica, sono state intentate più di venti cause federali da parte di inquilini che denunciavano violazioni delle norme antitrust da parte di RealPage e di oltre 40 proprietari di immobili in diversi stati. Quando è stata presentata la prima denuncia, un rappresentante di RealPage ha dichiarato a ProPublica che la società "nega fermamente le accuse e si difenderà energicamente dalla causa". Ha rifiutato di commentare ulteriormente, affermando che la società non rilascia dichiarazioni su procedimenti giudiziari in corso.

A novembre, alcune fonti hanno confermato che la Divisione Antitrust del Dipartimento di Giustizia aveva avviato un'indagine. All'epoca, RealPage non ha risposto a una richiesta di commento.

Nella sua risposta di 14 pagine ai senatori, RealPage ha affermato che recenti articoli di stampa, tra cui quello di ProPublica, "non descrivono accuratamente il funzionamento di questi prodotti, in particolare per quanto riguarda il ruolo che i dati relativi ad altre proprietà svolgono nella generazione di raccomandazioni sui prezzi di affitto per i clienti di RealPage e l'effetto che l'utilizzo di questi prodotti ha avuto sugli affitti e sui tassi di occupazione degli appartamenti". L'azienda ha dichiarato che la carenza di offerta di alloggi in affitto è la causa dell'aumento dei prezzi, non il suo software. La lettera è stata parzialmente redatta per tutelare le informazioni commerciali riservate.

L'azienda ha dichiarato che lo scopo di YieldStar non è quello di aumentare gli affitti a ogni occasione, ma di "gestire i ricavi" in modo che siano in linea con le esigenze del proprietario e la sua strategia di gestione. I dati "non supportano l'affermazione secondo cui YieldStar spinge sistematicamente gli affitti al rialzo", ha affermato l'azienda, e il software spesso raccomanda di ridurli per minimizzare i periodi di inoccupazione.

L'articolo di ProPublica non affermava che il software spingesse sempre al rialzo gli affitti. Tuttavia, la nostra analisi dei dati ha rilevato che cinque dei maggiori clienti di RealPage gestivano un numero maggiore di appartamenti in città dove gli affitti sono aumentati rapidamente e un numero inferiore in aree metropolitane dove l'aumento è stato più lento. Tutti e cinque i gestori immobiliari utilizzavano il software di determinazione dei prezzi di RealPage in almeno alcuni dei loro edifici e, complessivamente, controllavano migliaia di appartamenti in aree metropolitane dove gli affitti per un tipico appartamento con due camere da letto sono aumentati del 30% o più tra il 2014 e il 2019.

I clienti di RealPage potrebbero essere attratti dai mercati con affitti in forte crescita semplicemente perché le aziende si aspettano che tali aree offrano maggiori opportunità di guadagno. Tuttavia, RealPage afferma che i prezzi suggeriti dal suo software aiutano i proprietari a ottenere risultati migliori rispetto al mercato.

Nella sua lettera ai senatori, RealPage ha affermato che il software in sé "non raccomanda mai" di rimuovere gli appartamenti dall'inventario di un proprietario, una mossa che riduce l'offerta di alloggi e potrebbe facilitare l'applicazione di affitti più elevati, sebbene i gestori immobiliari possano farlo se un'unità necessita di riparazioni o ristrutturazioni, ad esempio.

L'azienda ha dichiarato che l'aumento dell'utilizzo del suo software non ha ridotto il numero complessivo di appartamenti disponibili in affitto. L'azienda ha affermato che nelle aree metropolitane in cui YieldStar ha la maggiore diffusione "non si è registrato un aumento dei tassi di sfitto".

"Sebbene sia difficile distinguere l'impatto di strumenti di gestione delle entrate come YieldStar da altre forze di mercato che influenzano i tassi di occupazione, il fatto che i fornitori di appartamenti abbiano ora a disposizione prodotti commerciali per la gestione delle entrate non ha comportato un aumento a livello nazionale dei tassi di sfitto", ha affermato la società. RealPage ha dichiarato che i tassi di sfitto sono diminuiti nel corso dell'ultimo decennio, una tendenza che, secondo gli esperti del settore immobiliare, è parte di una crisi di disponibilità e costo degli alloggi.

Abbiamo però trovato esempi in cui i dirigenti aziendali avevano esortato i gestori immobiliari a valutare se fosse possibile ottenere maggiori profitti dagli affitti aumentando i prezzi e non affrettandosi a riempire tutte le unità vuote.

Steve Winn, ex CEO di RealPage, si è vantato durante una teleconferenza sugli utili nel 2017 del fatto che una grande società immobiliare avesse scoperto di poter realizzare maggiori profitti operando con un tasso di occupazione inferiore, che "prima avrebbe messo a disagio il management".

"Inizialmente, per i dirigenti era molto difficile accettare di poter operare al 94% o al 96% e ottenere un NOI (utile operativo netto) più elevato aumentando gli affitti", ha affermato Winn durante la conference call. L'azienda "ha iniziato a utilizzare RealPage per operare al 95%, registrando al contempo un aumento dei ricavi del 3-4%".

Nel 2018, un articolo del blog di RealPage avvertiva i proprietari di alloggi per studenti che, se non utilizzavano un software di gestione delle entrate, avrebbero potuto "perdere denaro" riducendo troppo rapidamente gli affitti.

"Molti dei posti letto affittati all'inizio della stagione erano stati arbitrariamente fissati a un prezzo inferiore rispetto alla fascia di prezzo standard, quando avrebbero potuto essere affittati a un prezzo più alto", si legge nel blog. "Peggio ancora, per timore di avere posti letto vuoti, alcune strutture offrono agevolazioni o sconti per le prenotazioni anticipate, quando avrebbero potuto riempire tutti i posti letto al prezzo massimo previsto."

Un'altra pagina del sito web di RealPage affermava : "Concentrandosi sulle informazioni corrette, e non solo sul tasso di occupazione, funzionalità come la gestione delle entrate consentono agli operatori di garantire che i prezzi siano giusti e che non si perdano opportunità di guadagno."

L'azienda ha inoltre comunicato ai senatori che la decisione finale sull'importo da addebitare spetta al gestore immobiliare. "I clienti di YieldStar non hanno alcun obbligo, contrattuale o di altro tipo, di seguire le raccomandazioni sui prezzi generate dal software YieldStar", ha affermato l'azienda.

Ma ex dipendenti di RealPage hanno dichiarato a ProPublica che i proprietari di immobili seguono fino al 90% dei suggerimenti del software.

Nella lettera si afferma che le notizie diffuse dai media "distorcono e esagerano notevolmente il ruolo svolto dai dati non pubblici relativi ad altre proprietà". RealPage ha dichiarato che il suo software dà priorità ai dati interni sugli affitti del proprietario rispetto a fattori esterni come le tariffe applicate dalla concorrenza.

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Tuttavia, ha ammesso di ricavare le informazioni da "contratti di locazione stipulati", che in genere non sono pubblici.

Nonostante le spiegazioni di RealPage, Warren e gli altri senatori hanno espresso preoccupazioni in merito all'utilizzo di tali dati.

"In particolare, RealPage ha fornito informazioni importanti sulla misura in cui l'azienda facilita la condivisione di informazioni tra i grandi proprietari immobiliari istituzionali, una questione particolarmente preoccupante data la quota di mercato del prodotto", si legge nella lettera dei senatori al Dipartimento di Giustizia.

L'azienda ha dichiarato che il suo software aiuta i proprietari di immobili a offrire ai potenziali inquilini più opzioni in termini di durata e costo del contratto di locazione. Ha inoltre affermato che l'algoritmo elimina i pregiudizi umani che possono comportare violazioni delle leggi contro la discriminazione nel settore immobiliare.

La lettera affermava che il software di gestione delle entrate non è un'esclusiva di RealPage, né tantomeno del mercato immobiliare.

Ma ProPublica ha scoperto che l'azienda è diventata il fornitore dominante di tali servizi per l'affitto di appartamenti nel 2017, quando ha acquisito il suo principale concorrente.