Cosa è successo: Il Dipartimento di Giustizia e la società di software texana RealPage hanno annunciato lunedì di aver raggiunto un accordo in una causa relativa ad accuse di manipolazione dei prezzi in alcuni dei più grandi mercati immobiliari degli Stati Uniti.

La questione riguardava un software algoritmico per la determinazione degli affitti, venduto dalla società tecnologica, che secondo i pubblici ministeri consentiva ai proprietari di immobili di ridurre la concorrenza e aumentare i prezzi negli edifici residenziali in modi che potevano violare le leggi antitrust. L'accordo proposto, che ora deve essere approvato da un giudice, prevede che RealPage smetta di offrire il software che utilizza dati non pubblici e "sensibili dal punto di vista della concorrenza", condivisi tra i proprietari, per raccomandare quanto addebitare agli inquilini, hanno affermato i funzionari.

Secondo l'accordo, RealPage smetterà di condurre sondaggi di mercato per raccogliere tali informazioni e si è impegnata a non discutere strategie o tendenze di prezzo basate su dati non pubblici durante gli incontri che organizza per i gestori immobiliari, hanno dichiarato i funzionari. L'azienda dovrà inoltre rimuovere o riprogettare le funzionalità del software che limitano le riduzioni degli affitti o uniformano i prezzi tra i concorrenti, hanno aggiunto.

Un supervisore nominato dal tribunale garantirà il rispetto dell'accordo, qualora questo venga accettato. L'azienda ha inoltre accettato di collaborare con i pubblici ministeri nella causa intentata contro gli amministratori immobiliari che hanno utilizzato il suo software.

Un'inchiesta di ProPublica del 2022 ha dimostrato che RealPage aiutava i proprietari di immobili a stabilire gli affitti in un modo che, secondo gli esperti legali, poteva sfociare in comportamenti di tipo cartello . Il Dipartimento di Giustizia ha inoltre citato in giudizio sei grandi proprietari immobiliari, accusandoli di utilizzare software algoritmici per accordarsi e aumentare gli affitti. Alcuni di loro hanno raggiunto un accordo con la procura.

Ecco cosa hanno detto: Il Dipartimento di Giustizia ha dichiarato in un comunicato che "l'accordo proposto contribuirebbe a ripristinare la libera concorrenza del mercato degli affitti per milioni di inquilini americani".

"Le aziende concorrenti devono prendere decisioni indipendenti in materia di prezzi e, con l'avvento degli strumenti algoritmici e dell'intelligenza artificiale, rimarremo in prima linea nell'applicazione rigorosa delle norme antitrust", ha dichiarato il vice procuratore generale Abigail Slater.

RealPage ha dichiarato in un comunicato sul proprio sito web che l'accordo "offre maggiore certezza ai fornitori di alloggi e agli innovatori tecnologici, garantendo che il software di gestione delle entrate possa essere utilizzato con sicurezza e in conformità con le normative antitrust federali".

"Nonostante tutto, i nostri team sono rimasti concentrati sul servizio ai clienti e sul progresso della tecnologia su cui il settore fa affidamento ogni giorno", ha dichiarato Dirk Wakeham, presidente e CEO di RealPage. "Siamo lieti di aver raggiunto questo accordo con il Dipartimento di Giustizia, che porta la chiarezza e la stabilità che cercavamo da tempo e ci consente di andare avanti con una continua attenzione all'innovazione e all'obiettivo comune di ottenere risultati migliori sia per i fornitori di alloggi che per gli inquilini."

Secondo RealPage, l'accordo non prevede ammissioni di colpa e non include sanzioni pecuniarie.

L'azienda ha dichiarato che non ci saranno interruzioni nelle attività dei suoi clienti, affermando che l'accordo formalizzerà le modifiche al software "già apportate o pianificate" e che "tutte le soluzioni RealPage rimangono pienamente disponibili, conformi e configurabili per soddisfare i requisiti legali in continua evoluzione".

Stephen Weissman, avvocato della società, ha affermato che RealPage ritiene che l'utilizzo dei dati abbia portato a "affitti più bassi, meno alloggi sfitti e maggiori effetti pro-competitivi".

RealPage ha rifiutato di commentare ulteriormente l'accordo.

Contesto: L'accordo proposto è l'ultimo sviluppo successivo all'inchiesta di ProPublica del 2022. Decine di inquilini hanno fatto causa a RealPage dopo la pubblicazione dell'articolo iniziale. Il Dipartimento di Giustizia dell'amministrazione Biden ha presentato una denuncia antitrust contro la società nel 2024 e, a gennaio, ha citato in giudizio sei dei maggiori proprietari immobiliari del paese, tra cui Greystar, accusandoli di aver collaborato impropriamente per aumentare gli affitti. I procuratori hanno affermato che un proprietario ha riferito a RealPage di aver iniziato ad aumentare gli affitti entro una settimana dall'adozione del software e che, nel giro di 11 mesi, li aveva aumentati di oltre il 25%.

Il contenzioso, proseguito anche durante l'amministrazione Trump, ha visto la partecipazione di almeno 10 procuratori generali, tra cui quello della California, lo stato più popoloso del paese, che ospita circa 17 milioni di inquilini.

I senatori hanno anche tenuto audizioni e presentato proposte di legge per vietare l'uso di algoritmi per la determinazione degli affitti come quello di RealPage. A livello locale, diverse città in tutto il paese, tra cui San Francisco, Filadelfia e Minneapolis, hanno preso provvedimenti per impedire ai proprietari di immobili di utilizzare algoritmi simili per stabilire i canoni di locazione.

Perché è importante: le mosse del Dipartimento di Giustizia di Biden contro RealPage – e i suoi clienti proprietari di immobili – per l'utilizzo di dati e tecnologie condivise sono state viste come un'indicazione della volontà delle autorità di addentrarsi in un ambito delicato della legislazione antitrust federale.

In passato, la collusione avveniva con "una stretta di mano formale in un incontro clandestino", hanno scritto i procuratori federali in un documento . "Gli algoritmi sono la nuova frontiera".

Il Dipartimento di Giustizia di Trump ha continuato a perseguire il caso quest'anno, anche se l'amministrazione ha riorganizzato il dipartimento e ridimensionato le priorità tradizionali in materia di applicazione della legge, come i casi di cattiva condotta della polizia.

L'accordo proposto fa seguito all'annuncio di agosto del Dipartimento di Giustizia statunitense, secondo cui avrebbe raggiunto un'intesa con Greystar, il più grande proprietario immobiliare del Paese , per risolvere le controversie relative all'utilizzo del software algoritmico di RealPage per la determinazione degli affitti. Greystar non ammette alcuna colpa nell'ambito dell'accordo e dichiara di averlo accettato "per chiarire l'interpretazione della legge da parte del governo e per garantire che continuiamo a operare correttamente".