Venerdì il Dipartimento di Giustizia e otto Stati hanno intentato causa contro la società produttrice del software per la determinazione degli affitti, ritenuto dai critici responsabile dell'impennata dei canoni di locazione negli edifici residenziali di tutto il Paese.

La causa civile , presentata presso il tribunale distrettuale federale di Greensboro, nella Carolina del Nord, accusa la società tecnologica texana RealPage di aver partecipato a un sistema illegale di fissazione dei prezzi per ridurre la concorrenza tra i proprietari di immobili e poter così aumentare i prezzi e, di conseguenza, i profitti. L'accusa sostiene inoltre che la società abbia monopolizzato il mercato dei software per la fissazione dei prezzi.

"RealPage ha costruito il suo business ostacolando le naturali forze della concorrenza agguerrita", ha dichiarato il vice procuratore generale Jonathan Kanter in una conferenza stampa tenutasi venerdì con alti funzionari del dipartimento. "È giunto il momento di porre fine a questa condotta illegale".

La causa antitrust è l'ultimo, e più eclatante, sviluppo successivo a un'inchiesta di ProPublica del 2022 che ha esaminato il ruolo di RealPage nell'aiutare i proprietari di immobili a stabilire i prezzi degli affitti in tutto il paese , un accordo che, secondo gli esperti legali, potrebbe sfociare in comportamenti di tipo cartello. Da allora, i senatori hanno presentato proposte di legge per vietare tali pratiche , gli inquilini hanno intentato decine di cause federali tuttora in corso e il Consiglio dei Supervisori di San Francisco si è mosso per impedire ai proprietari di immobili di utilizzare algoritmi simili per stabilire gli affitti.

I funzionari del Dipartimento di Giustizia hanno dichiarato venerdì che la loro causa legale è scaturita da un'indagine durata quasi due anni sulla società. Oltre ai metodi tradizionali, come l'esame dei registri interni, hanno affermato che la loro indagine ha coinvolto data scientist che hanno analizzato il codice informatico per comprendere come questi algoritmi stabiliscono i prezzi.

Secondo quanto affermato dai funzionari, il software di RealPage consente ai proprietari di immobili di condividere dati riservati e di applicare canoni di locazione simili.

"Abbiamo appreso che i moderni meccanismi degli algoritmi e dell'intelligenza artificiale possono essere persino più efficaci delle stanze piene di fumo del passato", ha affermato Kanter, riferendosi all'intelligenza artificiale. "Non serve un dottorato di ricerca per capire che gli algoritmi possono semplificare il coordinamento tra i concorrenti."

Il caso è diventato centrale negli sforzi del Dipartimento di Giustizia per dare nuovo impulso all'applicazione delle leggi antitrust sotto l'amministrazione Biden. I funzionari hanno affermato di stare esaminando anche scambi di informazioni simili in altri settori, tra cui la lavorazione della carne. "Addestrare una macchina a infrangere la legge è comunque infrangere la legge", ha dichiarato il vice procuratore generale Lisa Monaco.

Gli esperti affermano però che i pubblici ministeri incontrano difficoltà nell'applicare lo Sherman Antitrust Act, una legge che risale a oltre 100 anni fa, a situazioni in cui i concorrenti si affidano alle nuove tecnologie per coordinare i prezzi.

RealPage, di proprietà della società di private equity Thoma Bravo, non ha risposto immediatamente alla richiesta di commento di ProPublica. In precedenza, l'azienda ha negato qualsiasi illecito. In una dichiarazione pubblicata sul suo sito web a giugno, la società ha affermato che i suoi clienti proprietari di immobili sono liberi di accettare o rifiutare i suoi consigli e che il suo impatto sul mercato degli affitti nazionale è inferiore a quanto sostenuto dai critici del software.

"RealPage utilizza i dati in modo responsabile, compresi dati non pubblici aggregati e anonimizzati in misura limitata, laddove l'accuratezza favorisca usi pro-competitivi", si legge nella dichiarazione dell'azienda. In precedenza, aveva affermato che si sarebbe opposta alle azioni legali antitrust.

A differenza delle denunce presentate dagli inquilini, che accusavano alcuni dei più grandi proprietari immobiliari del paese di aver manipolato i prezzi attraverso RealPage, la causa intentata dal Dipartimento di Giustizia non cita i proprietari di immobili come imputati. A maggio, l'FBI ha effettuato una perquisizione presso un proprietario di immobili di Atlanta coinvolto nelle cause. Il proprietario ha affermato di non essere l'obiettivo delle forze dell'ordine . I funzionari del Dipartimento di Giustizia si sono rifiutati di rispondere a una domanda sul perché la loro causa non includesse i proprietari di immobili, con Kanter che ha dichiarato di "non poter commentare ulteriori indagini".

La denuncia del Dipartimento di Giustizia, lunga più di 100 pagine, cita dirigenti di RealPage e proprietari immobiliari che parlano dell'impatto del software. La causa sostiene che il software dell'azienda funziona aiutando i proprietari a capire che se tutti aumentano i prezzi, o non li riducono durante una recessione, "la marea che sale solleva tutte le navi".

"Ho sempre apprezzato questo prodotto perché il vostro algoritmo utilizza dati proprietari di altri abbonati per suggerire canoni di locazione e durata dei contratti", ha commentato un proprietario di immobili, secondo quanto riportato nella causa. "Questo è un classico caso di fissazione dei prezzi".

I funzionari del Dipartimento di Giustizia hanno affermato che il software ha avuto un impatto "sostanziale" sul mercato immobiliare. Viene utilizzato per stabilire gli affitti di oltre tre milioni di appartamenti in tutto il paese, ha dichiarato Kanter, e si basa su informazioni commercialmente sensibili relative a oltre 16 milioni di unità abitative. Gli americani spendono di più per l'alloggio che per qualsiasi altra spesa, hanno aggiunto i funzionari.

"Gli americani non dovrebbero essere costretti a pagare di più l'affitto perché un'azienda ha trovato un nuovo modo per complottare con i proprietari di casa e infrangere la legge", ha dichiarato il procuratore generale Merrick Garland durante la conferenza stampa.

Un'inchiesta di ProPublica ha rivelato che in un quartiere di Seattle, il 70% di tutti gli appartamenti plurifamiliari era gestito da soli 10 amministratori immobiliari, ognuno dei quali utilizzava un software di determinazione dei prezzi venduto da RealPage. L'azienda sosteneva che il suo software potesse aiutare i proprietari a "superare la media del mercato" dal 3% al 7%.

Secondo quanto affermato da Garland, i funzionari del Dipartimento di Giustizia sostengono che RealPage "controlla" il rispetto da parte dei proprietari di immobili delle sue raccomandazioni. Il suo software dispone di un'impostazione di "accettazione automatica" che consente ai proprietari di adottare automaticamente i suggerimenti e "di fatto permette a RealPage di determinare il prezzo che un inquilino pagherà".

Gli stati i cui procuratori generali hanno aderito alla causa federale sono Carolina del Nord, California, Colorado, Connecticut, Minnesota, Oregon, Tennessee e Washington.

Nel frattempo, il costo degli alloggi è emerso come tema politico nella campagna elettorale presidenziale, con i candidati che girano il Paese per presentare le proprie proposte.

La scorsa settimana, la vicepresidente Kamala Harris , candidata democratica alla presidenza, ha criticato l'uso da parte dei proprietari di immobili di software per la determinazione dei prezzi degli affitti.

"Alcuni proprietari di immobili commerciali si accordano tra loro per fissare prezzi di affitto artificialmente elevati, spesso utilizzando algoritmi e software per la manipolazione dei prezzi", ha affermato. "È una pratica anticoncorrenziale che fa lievitare i costi."